Lege številnih nepremičnin v Sloveniji so take, da ne omogočajo normalnega dostopa do njih, naj gre za stanovanjske objekte, gospodarska poslopja, njive, gozdove ipd.
Običajno se take situacije rešuje s pogodbeno vzpostavitvijo stvarne služnosti, žal pa je neredko človeška narava nerazumno pikolovska, pohlepna ali celo hudobna, tako da imajo lastniki takih nepremičnin včasih velike težave, da lahko do njih sploh dostopajo na pravno dopusten način. Te situacije se običajno rešujejo prek instituta nujne poti.
Kaj sploh je služnost in kako nastane? Poznamo več vrst služnosti, a najpogostejša med njimi je stvarna služnost, ki je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar) izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini – v tem primeru govorimo o tako imenovani pozitivni služnosti – ali pa zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (v tem primeru govorimo o negativni služnosti).
Stvarna služnost nastane na več načinov – lahko nastane z zakonom, na osnovi odločbe državnega organa, ali pa na podlagi pravnega posla. V tem pravnem leksikonu se bom osredotočil na to slednjo.
Da stvarna služnost veljavno nastane, morata torej služnostni upravičenec (tisti, ki potrebuje služnost) in pa služnostni zavezanec (tisti, ki prvemu omogoča služnost) skleniti pogodbo o vzpostavitvi služnosti, poleg tega pa je treba zahtevati še zemljiškoknjižno dovolilo in tako služnost vpisati v zemljiško knjigo. To slednje je še zlasti pomembno, saj so številni ljudje prepričani, da služnost veljavno nastane že na osnovi podpisa služnostne pogodbe, kar pa ne drži.
Pogodba o ustanovitvi služnosti mora sicer vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in tudi morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik gospodujoče nepremičnine. Plačilo nadomestila (denarnega zneska) je običajno, ni pa po zakonu tako plačilo obvezno. Lahko se določi v enkratnem znesku ali pa v periodično zapadlih obrokih.
Če pa se lastnika nepremičnin nikakor ne moreta dogovoriti za vzpostavitev stvarne služnosti, bodisi zato, ker se ne strinjata z vsebino same pogodbe, z višino nadomestila, ali pa zato, ker želi ena stranka drugi enostavno nagajati, pa lahko tisti, ki potrebuje dostop do svoje nepremičnine, sproži tudi postopek za dovolitev nujne poti.
V nasprotju s stvarno služnostjo za nujno ne potrebuje soglasja druge stranke, ampak enostavno vloži zahtevek na sodišče. Sodišče pa bo nujno pot za nepremičnino dovolilo, če bo ugotovilo, da ta nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški.
Dodaten pogoj je, da se z njo ne onemogoča ali znatno ovira uporaba nepremičnine, po kateri naj bi nujna pot potekala.
Če sta oba pogoja izpolnjena, sodišče določi nujno pot tako, da se čim manj obremeni tuja nepremičnina.
